2022年，在新冠疫情的沖擊下，購房者還貸壓力明顯增大。幸運的是，這一年LPR三次下調，5年期以上LPR累計下調幅度達35個基點，不少人搭上了房貸政策松綁、銀行降息的順風車。明年1月起存量房貸客戶還款壓力也將大幅降低，雖然今年理財產品收益下滑，但是要不要提前還貸，您可以再好好斟酌一番。

【資料圖】

2022年，一個數字給4億人減了負。

據統計，我國背負房貸的家庭有2億戶，若以一戶家庭由夫妻2人共同還房貸計算，我國的“房奴”群體達到4億，約占我國總人口的28.3%。今年以來，5年期以上LPR(貸款市場報價利率)一降再降，1月降至4.60%；5月，又降至4.45%；8月，再降至4.30%，年內累計下調35個基點，成為LPR調整幅度最大的一年。

“房奴”惋惜買早了

周美(化名)是今年9月在上海購買首套房的95后。當10月1日起公積金貸款利率下調時，她覺得自己很幸運，不過兩個月后，她扼腕嘆息：“還是買得太早了！”

與6、7月上海天氣的炎熱形成鮮明反差的是樓市的冷清，周美的買房計劃從去年耽擱至今年，主要原因就卡在首付比例和貸款利率上?！吧虾６址抠J款自去年8月實行‘三價就低’政策(銀行根據合同網簽價、交易中心涉稅評估價和銀行評估價，選擇其中最低的價格來審批貸款額度)后，我周圍準備買房的朋友都因為這個拿不出足夠的首付，有的看房子花了近一年時間，有的只能舍近求遠，甚至遠到金山、崇明了。而且當時貸款利率太高，等候銀行放貸的時間長?！?/p>

當時，房貸利率沖到5.5%-6%。不到一年，房貸利率“過山車”由上坡轉為下坡。自2019年實行LPR浮動定價機制以來，2022年成為LPR調整次數最多的一年，兩次“雙降”，一次“單降”。2022年1月，1年期LPR下降10個基點至3.70%，5年期以上LPR下降5個基點至4.60%；5月，5年期以上LPR大幅下調15個基點至4.45%；8月，1年期LPR下調5個基點至3.65%，5年期以上LPR再次下調15個基點至4.3%。

由于5年期以上LPR與房貸利率直接掛鉤，全國的房貸利率隨之持續下滑。融360發布的房貸利率報告顯示，2022年11月，全國首套房貸款平均利率為4.17%，比全國房貸利率下限高7BP(基點)；二套房貸款平均利率為4.95%，比全國房貸利率下限高5BP.從降幅來看，首套房貸款利率今年累計降幅140BP，二套房貸利率累計降幅90BP.一些城市的首套房貸利率甚至跌破4%，比如，大連首套房貸利率降至3.95%，石家莊等地降至3.8%，清遠等地最低觸及3.7%。

對于降利率的重要性，中國社科院世界經濟與政治研究所副所長張斌此前曾表示，表面看中國的金融市場平穩，但實際上從信貸市場來看，可以看到房地產市場不樂觀。如果房地產市場過度下行，則會有信貸塌方的危險。

“重點還是降低房貸利率，推動房貸利率的市場化競爭，把利率真正給降下去，把大家買房的成本降下去。房地產市場已經出現非常嚴重的分化，未來相當長時間可能就是易冷難熱，大部分城市面臨銷售房價不景氣，只有極個別的大城市可能有房價上漲的壓力?！?/strong>張斌表示。

周美最后順利“上車”得益于上?！叭齼r就低”的悄悄松綁。上海某股份行員工對《國際金融報》記者透露，之前房產的銀行評估價通常都是市場價打對折，現在基本都能達到市場價的8成。評估價高，貸款額度就高，相應的減少了購房者首付的壓力。

周美表示，雖然松動的幅度不大，但對于捉襟見肘的剛需購房者來說也是一大利好，再加上房貸利率下調助推一把，就“上車”買房了。

“高位上車”者提前還貸

LPR下調讓觀望的“剛需黨”躍躍欲試，對于“高位上車”的購房者則沒那么友好，因此出現了罕見的提前還貸。按理來說，首套房貸是大多數人一輩子能夠借到的最低利率貸款，隨著通貨膨脹的趨勢，未來按揭貸款償還壓力會越來越小，就像父輩買房時每月兩三千元的房貸在當時是工資的一半，而二三十年后的今天只占工資的五分之一。

2022年，居民加杠桿的意愿不濃，去杠桿的意愿卻很強烈。王明(化名)在去年7月買房“高位站崗”，購房時的房貸利率高達5%，沒想到今年利率一降再降，目前只有4.65%，覺得非常魔幻。放眼全國其他城市，湛江、濟寧、武漢、貴陽、天津、包頭、石家莊、昆明、大連、溫州、泉州、清遠、襄陽等20多個城市的首套房貸利率已降至4%以下，與去年房貸利率最高值差距超過2個百分點。以洛陽為例，去年6月房貸利率為6.37%，而目前僅為4.1%。

同樣是200萬元住房按揭貸款，還款期限30年，按照等額本息還款方式，當利率為6.37%時，每月需還12470.86元，總支付利息248.95萬元；當利率降為4.1%時，每月需還9663.97元，總支付利息147.9萬元，總共可節省利息101.05萬元。

“我現在存了一點錢就想提前還貸，不然太虧了，光利息就相差這么多，而且現在根本沒有什么好的投資渠道可以掙這么高的利息?！?/strong>王明表示，去銀行辦理提前還貸時，還碰到一對前來咨詢提前還貸的夫婦。

華東某股份行的客戶經理對記者坦言，今年提前還貸的客戶太多了，現在申請大概需要等45個工作日。而此前正常情況下，銀行審核大約需要3-7個工作日。

除了因為利差想要提前還款的人士，另一部分購房者則是在比較了理財收益后選擇提前還款?！拔覀€人覺得提前還貸很香，并不是沖動或者跟風之舉?！鄙习喽嗄甑睦钊A(化名)對記者表示，自己算了筆賬，理財產品的年利率目前在3%附近，而房貸利率在6%左右，她選擇的月供不變、期限還款縮短的提前還貸方案，一次就幫她節省了近50萬元的利息。

“如果明年理財市場仍然低迷，我依舊會選擇提前還貸?！崩钊A表示，“我周圍的人幾乎都想提前還貸，沒有能夠執行成功的是因為銀行方面的限制?！?/p>

銀行如何應對

在過去，辦理提前還貸是一件很方便的事，銀行通常在收到申請后2-3周內便會作出反饋。但記者發現，這樣簡便的流程在今年夏天出現變化。

8月初，交通銀行發布公告稱，對提前還款補償金收費標準進行調整。公告表明，提前償還個人按揭類貸款將收取還款補償金，為提前還款本金的1%。此后公告引起網友熱議，在“一日游”后便被撤下，但其余銀行也悄悄改變提前還貸的流程，變相勸退提前還貸的人群。

如今一些銀行表示，提前還貸需線上預約，但目前線上預約額度已滿。還有銀行App表示目前系統在升級，需要等過段時間再看?！爸笆请S時都能線上還貸的?！蓖趺鞅硎?，現在很難約上，即使約上了也要再等一個月。

“現在申請要等到明年了?！蹦硣写笮械目蛻艚浝韺τ浾弑硎?，12月系統需線上升級，所以要預約也要排到明年。據業內人士透露，年底銀行也有貸款指標，因此希望盡可能保住存量貸款。

提前還貸，壓力最大的是銀行。“站在銀行的角度，當然并不希望客戶提前還貸，一方面房貸客戶都是優質客戶，銀行不希望流失，另一方面是各支行本身背負著貸款壓力，提前還貸會影響貸款目標?！?/strong>上述銀行客戶經理表示。

對于購房者而言，提前還貸后利息的改變是立竿見影的?！澳銜l現要還的錢中一大部分是利息，誰愿意做一輩子房奴呢？還完貸款整個人都輕松了，如果能在十年內還完，我可能會辭職旅游，再也不用背著生活壓力打工?！崩钊A表示。

這是房地產去商品化邏輯的體現，隨著房地產更加回歸居住屬性，居民的資產配置也將發生結構性遷移，提前還貸也是其資產配置再平衡的體現之一。

星圖金融研究院研究員黃大智對記者表示，提前還貸的背后反映了居民的兩個預期：一是居民對于未來收入預期下降，另一個是對近期投資收益率的悲觀，認為未來一段時間內理財投資收益率要低于房貸利率，兩種情況共同導致居民提前還貸。

但對于銀行來說，其盈利模式便是賺取貸款利率和儲蓄利率的利差，如果提前還貸金額達到了一定的高度，可能會對其日后資金計劃有所影響。中國銀行表示：“目前我行提前還貸人數相較年初有一定幅度增長?？蛻羯暾執崆斑€款后，我行將為存足資金、達到扣款條件的客戶，依照申請先后順序有序進行提前還款操作?！?/p>

工商銀行表示，“將繼續堅持‘房住不炒’定位，優先支持剛需及改善型置業者需求，在符合監管要求的前提下，加速個人住房貸款的投放?！?/p>

農業銀行副行長林立表示，已有小部分個人住房貸款客戶選擇提前償還房貸，主要是基于客戶自身財務規劃，與現階段金融投資收益率中樞下降也有一定關聯。

惠及實體經濟

LPR利率下降除了以顯而易見的方式影響每位還貸者外，還如同細雨春風般溫暖著實體經濟。今年以來，LPR多次下降對貸款利率的引導作用正在顯現，實體經濟融資成本已經明顯降低。

“今年LPR出現多次下調，背后最重要的原因是為實體經濟融資需求引入金融活水。因為今年受到疫情的影響較大，全年的經濟數據企業端和居民端都不盡如人意，所以說通過調降LPR，能夠很好地降低貸款加權平均利率?！?/strong>黃大智表示。

中國人民銀行公布的第三季度貨幣政策執行報告顯示，9月，貸款加權平均利率為4.34%，同比下降0.66個百分點。其中，企業貸款加權平均利率為4.0%，同比下降0.59個百分點，處于有統計以來的低位水平。

“創業擔保貸款政策太照顧我們小微企業了，我還是第一次用上利率這么優惠的貸款！”物業服務公司融成偉業負責人李向玉感慨道。受疫情影響，該公司面臨資金短缺困境，通過銀行主動走訪，北京銀行中軸路支行向企業講解創業擔保貸款政策，并及時聯系首創擔保公司，為企業制定貸款服務方案，最終提供了300萬元、期限24個月、實際利率2.2%的貸款。有了這筆貸款支持，企業順利開展擱置已久的人員招聘，業務越做越大。

明年一季度或再降

“考慮到明年初銀行面臨‘開門紅’任務，在信貸亟待發力的情況下，LPR調降可有效帶動實體融資成本下降，推動信貸擴張；同時，金融支持地產‘16條’措施出臺后，按揭貸款等仍在低位徘徊，也需要信貸政策進一步配合，推動地產銷售和投資回升。因此，明年一季度LPR調降或存在可能，且以能夠更好支持實體的5年期以上LPR調降最為必要?！泵裆y行首席經濟學家溫彬對記者表示。

據悉，為了“開門紅”貸款投放任務，已有銀行在總行層面單獨成立了一個按揭部門，意在促進放貸，提振買房消費，可見對房貸投放的重視。專家認為，實體經濟融資成本下行勢頭還將繼續，雖然12月LPR報價并未下調，但年底新發放企業貸款加權平均利率將續創歷史新低，新發放居民房貸利率也有望延續小幅下行勢頭。

5年期以上LPR未來是否還會再降？不少專家給出肯定的答復，不排除報價行從維護全年資產收益角度考慮，推遲到2023年一季度再下調5年期以上LPR報價的可能。溫彬認為，這樣既可以有效促進信貸增長，又給予銀行進一步降低負債成本的時間窗口，具備可行性。

“目前，實際貸款利率已在前期較低水平上進一步下降?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青認為，明年5年期以上LPR仍有下行空間。

（文章來源：國際金融報）