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      每日觀察!這個數字一年三降 讓4億人減負!

      時間:2022-12-23 05:46:00 來源:國際金融報 發布者:DN032

      2022年,在新冠疫情的沖擊下,購房者還貸壓力明顯增大。幸運的是,這一年LPR三次下調,5年期以上LPR累計下調幅度達35個基點,不少人搭上了房貸政策松綁、銀行降息的順風車。明年1月起存量房貸客戶還款壓力也將大幅降低,雖然今年理財產品收益下滑,但是要不要提前還貸,您可以再好好斟酌一番。


      【資料圖】

      2022年,一個數字給4億人減了負。

      據統計,我國背負房貸的家庭有2億戶,若以一戶家庭由夫妻2人共同還房貸計算,我國的“房奴”群體達到4億,約占我國總人口的28.3%。今年以來,5年期以上LPR(貸款市場報價利率)一降再降,1月降至4.60%;5月,又降至4.45%;8月,再降至4.30%,年內累計下調35個基點,成為LPR調整幅度最大的一年。

      “房奴”惋惜買早了

      周美(化名)是今年9月在上海購買首套房的95后。當10月1日起公積金貸款利率下調時,她覺得自己很幸運,不過兩個月后,她扼腕嘆息:“還是買得太早了!”

      與6、7月上海天氣的炎熱形成鮮明反差的是樓市的冷清,周美的買房計劃從去年耽擱至今年,主要原因就卡在首付比例和貸款利率上?!吧虾6址抠J款自去年8月實行‘三價就低’政策(銀行根據合同網簽價、交易中心涉稅評估價和銀行評估價,選擇其中最低的價格來審批貸款額度)后,我周圍準備買房的朋友都因為這個拿不出足夠的首付,有的看房子花了近一年時間,有的只能舍近求遠,甚至遠到金山、崇明了。而且當時貸款利率太高,等候銀行放貸的時間長?!?/p>

      當時,房貸利率沖到5.5%-6%。不到一年,房貸利率“過山車”由上坡轉為下坡。自2019年實行LPR浮動定價機制以來,2022年成為LPR調整次數最多的一年,兩次“雙降”,一次“單降”。2022年1月,1年期LPR下降10個基點至3.70%,5年期以上LPR下降5個基點至4.60%;5月,5年期以上LPR大幅下調15個基點至4.45%;8月,1年期LPR下調5個基點至3.65%,5年期以上LPR再次下調15個基點至4.3%。

      由于5年期以上LPR與房貸利率直接掛鉤,全國的房貸利率隨之持續下滑。融360發布的房貸利率報告顯示,2022年11月,全國首套房貸款平均利率為4.17%,比全國房貸利率下限高7BP(基點);二套房貸款平均利率為4.95%,比全國房貸利率下限高5BP.從降幅來看,首套房貸款利率今年累計降幅140BP,二套房貸利率累計降幅90BP.一些城市的首套房貸利率甚至跌破4%,比如,大連首套房貸利率降至3.95%,石家莊等地降至3.8%,清遠等地最低觸及3.7%。

      對于降利率的重要性,中國社科院世界經濟與政治研究所副所長張斌此前曾表示,表面看中國的金融市場平穩,但實際上從信貸市場來看,可以看到房地產市場不樂觀。如果房地產市場過度下行,則會有信貸塌方的危險。

      “重點還是降低房貸利率,推動房貸利率的市場化競爭,把利率真正給降下去,把大家買房的成本降下去。房地產市場已經出現非常嚴重的分化,未來相當長時間可能就是易冷難熱,大部分城市面臨銷售房價不景氣,只有極個別的大城市可能有房價上漲的壓力?!?/strong>張斌表示。

      周美最后順利“上車”得益于上?!叭齼r就低”的悄悄松綁。上海某股份行員工對《國際金融報》記者透露,之前房產的銀行評估價通常都是市場價打對折,現在基本都能達到市場價的8成。評估價高,貸款額度就高,相應的減少了購房者首付的壓力。

      周美表示,雖然松動的幅度不大,但對于捉襟見肘的剛需購房者來說也是一大利好,再加上房貸利率下調助推一把,就“上車”買房了。

      “高位上車”者提前還貸

      LPR下調讓觀望的“剛需黨”躍躍欲試,對于“高位上車”的購房者則沒那么友好,因此出現了罕見的提前還貸。按理來說,首套房貸是大多數人一輩子能夠借到的最低利率貸款,隨著通貨膨脹的趨勢,未來按揭貸款償還壓力會越來越小,就像父輩買房時每月兩三千元的房貸在當時是工資的一半,而二三十年后的今天只占工資的五分之一。

      2022年,居民加杠桿的意愿不濃,去杠桿的意愿卻很強烈。王明(化名)在去年7月買房“高位站崗”,購房時的房貸利率高達5%,沒想到今年利率一降再降,目前只有4.65%,覺得非常魔幻。放眼全國其他城市,湛江、濟寧、武漢、貴陽、天津、包頭、石家莊、昆明、大連、溫州、泉州、清遠、襄陽等20多個城市的首套房貸利率已降至4%以下,與去年房貸利率最高值差距超過2個百分點。以洛陽為例,去年6月房貸利率為6.37%,而目前僅為4.1%。

      同樣是200萬元住房按揭貸款,還款期限30年,按照等額本息還款方式,當利率為6.37%時,每月需還12470.86元,總支付利息248.95萬元;當利率降為4.1%時,每月需還9663.97元,總支付利息147.9萬元,總共可節省利息101.05萬元。

      “我現在存了一點錢就想提前還貸,不然太虧了,光利息就相差這么多,而且現在根本沒有什么好的投資渠道可以掙這么高的利息?!?/strong>王明表示,去銀行辦理提前還貸時,還碰到一對前來咨詢提前還貸的夫婦。

      華東某股份行的客戶經理對記者坦言,今年提前還貸的客戶太多了,現在申請大概需要等45個工作日。而此前正常情況下,銀行審核大約需要3-7個工作日。

      除了因為利差想要提前還款的人士,另一部分購房者則是在比較了理財收益后選擇提前還款?!拔覀€人覺得提前還貸很香,并不是沖動或者跟風之舉?!鄙习喽嗄甑睦钊A(化名)對記者表示,自己算了筆賬,理財產品的年利率目前在3%附近,而房貸利率在6%左右,她選擇的月供不變、期限還款縮短的提前還貸方案,一次就幫她節省了近50萬元的利息。

      “如果明年理財市場仍然低迷,我依舊會選擇提前還貸?!崩钊A表示,“我周圍的人幾乎都想提前還貸,沒有能夠執行成功的是因為銀行方面的限制?!?/p>

      銀行如何應對

      在過去,辦理提前還貸是一件很方便的事,銀行通常在收到申請后2-3周內便會作出反饋。但記者發現,這樣簡便的流程在今年夏天出現變化。

      8月初,交通銀行發布公告稱,對提前還款補償金收費標準進行調整。公告表明,提前償還個人按揭類貸款將收取還款補償金,為提前還款本金的1%。此后公告引起網友熱議,在“一日游”后便被撤下,但其余銀行也悄悄改變提前還貸的流程,變相勸退提前還貸的人群。

      如今一些銀行表示,提前還貸需線上預約,但目前線上預約額度已滿。還有銀行App表示目前系統在升級,需要等過段時間再看?!爸笆请S時都能線上還貸的?!蓖趺鞅硎?,現在很難約上,即使約上了也要再等一個月。

      “現在申請要等到明年了?!蹦硣写笮械目蛻艚浝韺τ浾弑硎?,12月系統需線上升級,所以要預約也要排到明年。據業內人士透露,年底銀行也有貸款指標,因此希望盡可能保住存量貸款。

      提前還貸,壓力最大的是銀行。“站在銀行的角度,當然并不希望客戶提前還貸,一方面房貸客戶都是優質客戶,銀行不希望流失,另一方面是各支行本身背負著貸款壓力,提前還貸會影響貸款目標?!?/strong>上述銀行客戶經理表示。

      對于購房者而言,提前還貸后利息的改變是立竿見影的?!澳銜l現要還的錢中一大部分是利息,誰愿意做一輩子房奴呢?還完貸款整個人都輕松了,如果能在十年內還完,我可能會辭職旅游,再也不用背著生活壓力打工?!崩钊A表示。

      這是房地產去商品化邏輯的體現,隨著房地產更加回歸居住屬性,居民的資產配置也將發生結構性遷移,提前還貸也是其資產配置再平衡的體現之一。

      星圖金融研究院研究員黃大智對記者表示,提前還貸的背后反映了居民的兩個預期:一是居民對于未來收入預期下降,另一個是對近期投資收益率的悲觀,認為未來一段時間內理財投資收益率要低于房貸利率,兩種情況共同導致居民提前還貸。

      但對于銀行來說,其盈利模式便是賺取貸款利率和儲蓄利率的利差,如果提前還貸金額達到了一定的高度,可能會對其日后資金計劃有所影響。中國銀行表示:“目前我行提前還貸人數相較年初有一定幅度增長??蛻羯暾執崆斑€款后,我行將為存足資金、達到扣款條件的客戶,依照申請先后順序有序進行提前還款操作?!?/p>

      工商銀行表示,“將繼續堅持‘房住不炒’定位,優先支持剛需及改善型置業者需求,在符合監管要求的前提下,加速個人住房貸款的投放?!?/p>

      農業銀行副行長林立表示,已有小部分個人住房貸款客戶選擇提前償還房貸,主要是基于客戶自身財務規劃,與現階段金融投資收益率中樞下降也有一定關聯。

      惠及實體經濟

      LPR利率下降除了以顯而易見的方式影響每位還貸者外,還如同細雨春風般溫暖著實體經濟。今年以來,LPR多次下降對貸款利率的引導作用正在顯現,實體經濟融資成本已經明顯降低。

      “今年LPR出現多次下調,背后最重要的原因是為實體經濟融資需求引入金融活水。因為今年受到疫情的影響較大,全年的經濟數據企業端和居民端都不盡如人意,所以說通過調降LPR,能夠很好地降低貸款加權平均利率?!?/strong>黃大智表示。

      中國人民銀行公布的第三季度貨幣政策執行報告顯示,9月,貸款加權平均利率為4.34%,同比下降0.66個百分點。其中,企業貸款加權平均利率為4.0%,同比下降0.59個百分點,處于有統計以來的低位水平。

      “創業擔保貸款政策太照顧我們小微企業了,我還是第一次用上利率這么優惠的貸款!”物業服務公司融成偉業負責人李向玉感慨道。受疫情影響,該公司面臨資金短缺困境,通過銀行主動走訪,北京銀行中軸路支行向企業講解創業擔保貸款政策,并及時聯系首創擔保公司,為企業制定貸款服務方案,最終提供了300萬元、期限24個月、實際利率2.2%的貸款。有了這筆貸款支持,企業順利開展擱置已久的人員招聘,業務越做越大。

      明年一季度或再降

      “考慮到明年初銀行面臨‘開門紅’任務,在信貸亟待發力的情況下,LPR調降可有效帶動實體融資成本下降,推動信貸擴張;同時,金融支持地產‘16條’措施出臺后,按揭貸款等仍在低位徘徊,也需要信貸政策進一步配合,推動地產銷售和投資回升。因此,明年一季度LPR調降或存在可能,且以能夠更好支持實體的5年期以上LPR調降最為必要?!泵裆y行首席經濟學家溫彬對記者表示。

      據悉,為了“開門紅”貸款投放任務,已有銀行在總行層面單獨成立了一個按揭部門,意在促進放貸,提振買房消費,可見對房貸投放的重視。專家認為,實體經濟融資成本下行勢頭還將繼續,雖然12月LPR報價并未下調,但年底新發放企業貸款加權平均利率將續創歷史新低,新發放居民房貸利率也有望延續小幅下行勢頭。

      5年期以上LPR未來是否還會再降?不少專家給出肯定的答復,不排除報價行從維護全年資產收益角度考慮,推遲到2023年一季度再下調5年期以上LPR報價的可能。溫彬認為,這樣既可以有效促進信貸增長,又給予銀行進一步降低負債成本的時間窗口,具備可行性。

      “目前,實際貸款利率已在前期較低水平上進一步下降?!睎|方金誠首席宏觀分析師王青認為,明年5年期以上LPR仍有下行空間。

      (文章來源:國際金融報)

      標簽: 理財產品

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