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      環球熱點評!南灣舊改獲批,過江龍水鄉玩出啥花樣?

      時間:2022-12-23 21:58:28 來源:黃埔視野 發布者:DN032

      黃埔舊改獲批的項目名單,不斷加長!

      近日,位于老黃埔東片的南灣舊村改造實施方案(片區策劃),正式獲批。


      【資料圖】

      截至目前,今年以來,黃埔區已有6個舊村改造項目和1個舊廠改造項目獲批,分別為:珠江村、雙沙村、洋田村、湯村五福堂一二社、劉村洋城社、南灣村,以及香雪城舊廠改造。

      目前距離春節尚有一個月,獲批的舊改項目名單,或許還會增加,比如廟頭舊改、長平舊改、華甫舊改等等。

      今年以來,黃埔區按照“總量控制、規模壓減、品質提升”的優化原則,試行分期分片、容缺審批等創新手段,從“成本端”“數據端”兩頭發力推動項目優化提升,指導項目優化方案壓縮建設規模,實現舊改項目審批大提速。

      截至2022年11月,黃埔區累計批復城市更新項目148個,其中全面改造項目68個(含舊村27個、舊廠41個,舊城1個),微改造項目79個,累計建成安置房17176套、198萬平方米。

      其中已獲批的27個舊村改造項目為:

      線坑、茅崗西片、橫沙、文沖西片、沙步、筆村、宏崗、珠江村、雙沙村、南灣村、長安片、華僑社、暹崗、大塱、火村、蘿峰、劉村格崗、劉村洋城崗、湯村、五福堂、旺村南片、何棠下、紅衛村一二社、鳳尾村、黃登、洋田村。1個舊城(魚珠舊城改造)。

      此前,黃埔區提出累計舊村改造項目66個,目前尚余39個分批實施。

      01

      過江龍甩包袱

      南灣舊改項目操盤方為來自上海的升龍集團。作為舊改領域的“過江龍”,升龍一度在廣州舊改市場大舉擴張,狂飆突進介入舊改項目多達12個。

      其中黃埔區計有湯村、南灣、夏園、茅崗東、鎮龍西片等5個巨無霸項目,土儲規模超1000萬方,足見其野心。

      但野心大,并不代表就能全部吃下。

      12個舊改項目,總投入貨幣量高達千億,疊加舊改漫長,政策風險依然較大,如此龐大的舊改帝國,非一般企業所能為。

      其后,受內外部環境的雙重擠壓,升龍不得不斷臂求生,急遽收縮戰線,甩掉了包括夏園、茅崗東等巨無霸“包袱”。

      目前升龍在黃埔的市場,尚有湯村、鎮龍西、南灣三個。

      此次南灣舊改項目批文明確,項目分期實施,每期均應優先建設復建安置房和公配設施。項目自批復之日起三個月內,按照批復的改造實施方案實施改造。

      02

      商品房供貨約4000套

      南灣舊改融資區與回遷區布局以及土地利用規劃

      批文確定了南灣舊改的幾個重要數據——

      項目總用地面積57.48公頃,計容面積約147.4萬平方米。

      其中復建區用地面積31.23萬平方米,計容總建筑面積約86.3萬平方米:

      回遷區由3塊宅地組成,合計占地面積9.18萬平方米,總體容積率約5.3,計容建面約44萬平方米(其中約17.9萬方為權益面積)。

      集體物業約33萬平方米,整合舊廠物業復建權益面積約2.5萬平方米。

      融資區用地面積26.25萬平方米,計容建筑面積約61萬平方米。其中,商品住宅區由4塊地組成,容積率分別為:4.6、5.3、5.03、4.78,計容總建筑面積約49萬平方米。

      如按套均面積100平計算,預計將供應約4900套商品房;如整體定位偏剛改戶型,按120平/套計算,則可提供約4000套房源。

      相比周邊幾個舊改項目商品房供應量,比如沙步舊改(萬科黃埔新城)商品房約1.4萬套、夏園舊改約9000套、南崗舊改約1.5萬套、將軍山改造項目約8000套,南灣舊改體量算小的了。

      03

      舊改利潤有多大?

      方案顯示,南灣舊改項目改造成本約47.9億元(不含土地出讓金)。

      根據融資樓面地價評估結果,融資住宅樓面地價不考慮舊村改造因素評估價11940元/平方米、考慮舊村改造因素評估價10120元/平方米。

      雖然土地評估價不一定等于房屋銷售價格,但也是一個關鍵參考指標,從中我們可以觀察舊改的利潤空間。

      這里面,所謂“考慮舊改因素評估價”,即包含了舊村全面改造的成本,主要包括前期費用、建安費用、臨遷費用、拆除費用、市政費用、農轉用費用、不可預見費用等等。

      南灣隔壁廟頭拆遷場景。賈自豪/攝

      考慮舊改因素,南灣舊改融資住宅樓面地價僅約1萬元/平。

      若按一般地產項目的盈利線——即房價是樓面價的2倍計算,南灣舊改商品房只要賣2萬/平,就有小賺頭了。

      而目前周邊在售的臻瓏府、黃埔新城這些一手價格約3.5-4萬/平。南灣舊改項目如對標周邊價格,則意味可能有150-200%的利潤空間。

      當然,舊改項目周期長,政策不穩定所帶來的風險也大,但即便將這些因素考慮進去,它的利潤空間仍然足夠誘人。

      拿地成本低,利潤率高。這也是近年很多地產商角力舊改,不惜火中取栗的“掘金密碼”。

      04

      水鄉風貌與物流碼頭混居

      老黃埔片舊改無一例外村屋密集,復建量龐大;而南灣舊改又因油管和油庫安全控制,導致舊改用地邊線需退縮78.5~150米,受影響土地約130畝。

      為了平衡拆建比,在有限的地塊內安置龐大的建設量,只能提高容積率,拔高住宅高度。

      據之前項目方公布的數據,南灣舊改項目住宅建筑預計在100-140米區間,由20層-32層-41層-45層等四類高層住宅組成,住宅層高3米。

      另外,為提升居住品質,項目將適當拉大樓間距、底層架空高度約5~6米、布局小區中心花園、水景、綠化、休閑等公共空間。

      南灣舊改規劃效果圖,僅供參考,以官方最終公布為準。

      作為舊改大盤,配套齊全是其“標配”。南灣舊改方案顯示,項目新增1所54班小學,1所48班完全中學。

      這個教育配套,學位夠不夠用?

      54班小學提供學位2430個,48班完中,初中部24班1200個學位。

      南灣村總人數4191人共1439戶,加上商品房約4000-4900套(戶)(取中位數4500套),總戶數約6000戶,規劃人口約3萬人。

      根據學位配比小學80‰、初中40‰的標準,即3萬人口應配建小學學位2400個,初中學位1200個,剛好夠用。

      商業方面,南灣舊改的商業用地配比較高,分布在四處:黃埔東路南側、隔墻路東側、秋楓古堤北側、港前路南側,合計占地面積6.27萬平方米,總建筑面積33.78萬平方米。

      根據規劃,南灣舊改規劃海絲國際電商總部項目,總建筑面積約9.3萬平方米,塔樓主體高度200米,項目計劃投資15億元。

      秋楓古堤一側將圍繞現有的古祠堂、文昌塔等歷史建筑元素,打造嶺南民俗文化體驗、觀光、休閑旅游的特色水鄉風情街區。

      就項目本身來說,大盤+教育+商業+水鄉風貌,吃喝玩樂,休閑文娛,一應俱全;教育也不用擔心,社區內從幼兒園到初高中,基本都能滿足。

      唯一遺憾的是,項目外部環境比較糟糕。

      南北兩端,不是油罐,就是大煙囪和集裝箱碼頭,夾在中間的南灣,兩頭受氣。目前來看,這些環境干擾因素,五到十年內都難得到徹底改善。

      另外,地鐵便利度方面,南灣舊改融資住宅布局在南端,步行距離地鐵廟頭路站與夏園站,均在1.3公里,不遠不近,有點尷尬。

      標簽: 萬平方米 舊村改造 總建筑面積

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