黃埔舊改獲批的項目名單，不斷加長！

近日，位于老黃埔東片的南灣舊村改造實施方案（片區策劃），正式獲批。

【資料圖】

截至目前，今年以來，黃埔區已有6個舊村改造項目和1個舊廠改造項目獲批，分別為：珠江村、雙沙村、洋田村、湯村五福堂一二社、劉村洋城社、南灣村，以及香雪城舊廠改造。

目前距離春節尚有一個月，獲批的舊改項目名單，或許還會增加，比如廟頭舊改、長平舊改、華甫舊改等等。

今年以來，黃埔區按照“總量控制、規模壓減、品質提升”的優化原則，試行分期分片、容缺審批等創新手段，從“成本端”“數據端”兩頭發力推動項目優化提升，指導項目優化方案壓縮建設規模，實現舊改項目審批大提速。

截至2022年11月，黃埔區累計批復城市更新項目148個，其中全面改造項目68個（含舊村27個、舊廠41個，舊城1個），微改造項目79個，累計建成安置房17176套、198萬平方米。

其中已獲批的27個舊村改造項目為：

線坑、茅崗西片、橫沙、文沖西片、沙步、筆村、宏崗、珠江村、雙沙村、南灣村、長安片、華僑社、暹崗、大塱、火村、蘿峰、劉村格崗、劉村洋城崗、湯村、五福堂、旺村南片、何棠下、紅衛村一二社、鳳尾村、黃登、洋田村。1個舊城（魚珠舊城改造）。

此前，黃埔區提出累計舊村改造項目66個，目前尚余39個分批實施。

01

過江龍甩包袱

南灣舊改項目操盤方為來自上海的升龍集團。作為舊改領域的“過江龍”，升龍一度在廣州舊改市場大舉擴張，狂飆突進介入舊改項目多達12個。

其中黃埔區計有湯村、南灣、夏園、茅崗東、鎮龍西片等5個巨無霸項目，土儲規模超1000萬方，足見其野心。

但野心大，并不代表就能全部吃下。

12個舊改項目，總投入貨幣量高達千億，疊加舊改漫長，政策風險依然較大，如此龐大的舊改帝國，非一般企業所能為。

其后，受內外部環境的雙重擠壓，升龍不得不斷臂求生，急遽收縮戰線，甩掉了包括夏園、茅崗東等巨無霸“包袱”。

目前升龍在黃埔的市場，尚有湯村、鎮龍西、南灣三個。

此次南灣舊改項目批文明確，項目分期實施，每期均應優先建設復建安置房和公配設施。項目自批復之日起三個月內，按照批復的改造實施方案實施改造。

02

商品房供貨約4000套

南灣舊改融資區與回遷區布局以及土地利用規劃

批文確定了南灣舊改的幾個重要數據——

項目總用地面積57.48公頃，計容面積約147.4萬平方米。

其中復建區用地面積31.23萬平方米，計容總建筑面積約86.3萬平方米：

回遷區由3塊宅地組成，合計占地面積9.18萬平方米，總體容積率約5.3，計容建面約44萬平方米（其中約17.9萬方為權益面積）。

集體物業約33萬平方米，整合舊廠物業復建權益面積約2.5萬平方米。

融資區用地面積26.25萬平方米，計容建筑面積約61萬平方米。其中，商品住宅區由4塊地組成，容積率分別為：4.6、5.3、5.03、4.78，計容總建筑面積約49萬平方米。

如按套均面積100平計算，預計將供應約4900套商品房；如整體定位偏剛改戶型，按120平/套計算，則可提供約4000套房源。

相比周邊幾個舊改項目商品房供應量，比如沙步舊改（萬科黃埔新城）商品房約1.4萬套、夏園舊改約9000套、南崗舊改約1.5萬套、將軍山改造項目約8000套，南灣舊改體量算小的了。

03

舊改利潤有多大？

方案顯示，南灣舊改項目改造成本約47.9億元（不含土地出讓金）。

根據融資樓面地價評估結果，融資住宅樓面地價不考慮舊村改造因素評估價11940元/平方米、考慮舊村改造因素評估價10120元/平方米。

雖然土地評估價不一定等于房屋銷售價格，但也是一個關鍵參考指標，從中我們可以觀察舊改的利潤空間。

這里面，所謂“考慮舊改因素評估價”，即包含了舊村全面改造的成本，主要包括前期費用、建安費用、臨遷費用、拆除費用、市政費用、農轉用費用、不可預見費用等等。

南灣隔壁廟頭拆遷場景。賈自豪/攝

考慮舊改因素，南灣舊改融資住宅樓面地價僅約1萬元/平。

若按一般地產項目的盈利線——即房價是樓面價的2倍計算，南灣舊改商品房只要賣2萬/平，就有小賺頭了。

而目前周邊在售的臻瓏府、黃埔新城這些一手價格約3.5-4萬/平。南灣舊改項目如對標周邊價格，則意味可能有150-200%的利潤空間。

當然，舊改項目周期長，政策不穩定所帶來的風險也大，但即便將這些因素考慮進去，它的利潤空間仍然足夠誘人。

拿地成本低，利潤率高。這也是近年很多地產商角力舊改，不惜火中取栗的“掘金密碼”。

04

水鄉風貌與物流碼頭混居

老黃埔片舊改無一例外村屋密集，復建量龐大；而南灣舊改又因油管和油庫安全控制，導致舊改用地邊線需退縮78.5~150米，受影響土地約130畝。

為了平衡拆建比，在有限的地塊內安置龐大的建設量，只能提高容積率，拔高住宅高度。

據之前項目方公布的數據，南灣舊改項目住宅建筑預計在100-140米區間，由20層-32層-41層-45層等四類高層住宅組成，住宅層高3米。

另外，為提升居住品質，項目將適當拉大樓間距、底層架空高度約5~6米、布局小區中心花園、水景、綠化、休閑等公共空間。

南灣舊改規劃效果圖，僅供參考，以官方最終公布為準。

作為舊改大盤，配套齊全是其“標配”。南灣舊改方案顯示，項目新增1所54班小學，1所48班完全中學。

這個教育配套，學位夠不夠用？

54班小學提供學位2430個，48班完中，初中部24班1200個學位。

南灣村總人數4191人共1439戶，加上商品房約4000-4900套（戶）(取中位數4500套)，總戶數約6000戶，規劃人口約3萬人。

根據學位配比小學80‰、初中40‰的標準，即3萬人口應配建小學學位2400個，初中學位1200個，剛好夠用。

商業方面，南灣舊改的商業用地配比較高，分布在四處：黃埔東路南側、隔墻路東側、秋楓古堤北側、港前路南側，合計占地面積6.27萬平方米，總建筑面積33.78萬平方米。

根據規劃，南灣舊改規劃海絲國際電商總部項目，總建筑面積約9.3萬平方米，塔樓主體高度200米，項目計劃投資15億元。

秋楓古堤一側將圍繞現有的古祠堂、文昌塔等歷史建筑元素，打造嶺南民俗文化體驗、觀光、休閑旅游的特色水鄉風情街區。

就項目本身來說，大盤+教育+商業+水鄉風貌，吃喝玩樂，休閑文娛，一應俱全；教育也不用擔心，社區內從幼兒園到初高中，基本都能滿足。

唯一遺憾的是，項目外部環境比較糟糕。

南北兩端，不是油罐，就是大煙囪和集裝箱碼頭，夾在中間的南灣，兩頭受氣。目前來看，這些環境干擾因素，五到十年內都難得到徹底改善。

另外，地鐵便利度方面，南灣舊改融資住宅布局在南端，步行距離地鐵廟頭路站與夏園站，均在1.3公里，不遠不近，有點尷尬。